贷款还了两年的房子一直未交房，能否申请退房

房在贷申请不下来的情况下，是能选择退房的。若是开发商或银行的原因，能全额退款且开发商还应补偿同期的银行利息；若是个人原因造成的不能放款，开发商有权依据购房合同里的约定收取一定的违约金，具体详见购房合同里的约定。
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因房屋买卖违约而产生的退房问题，如果买卖合同有约定的，按照约定来处理。如果没有约定的，可以向人民法院提起诉讼来解决相关问题。
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你好，根据规定，如果开发商违约行为符合商品房买卖合同中约定的违约退房情形，购房者可以要求退房。